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Valorizzare lo spazio: la hall UBS a Suglio

Analisi del mercato per identificare potenziali locatari di box modulari e possibili finalità di utilizzo di tali spazi

Descrizione

UBS è un istituto finanziario svizzero con sede a Zurigo, presente nelle maggiori piazze finanziarie internazionali del globo e operante in 52 Stati situati nei cinque continenti.
UBS possiede lo stabile Suglio a Manno, che si configura come uno dei primi esempi a livello svizzero di edifici che rispondono a criteri di minimo consumo energetico e impatto ambientale, nonché di elevata qualità di vita. Il design dell’edificio è maestoso e rispecchia l’architettura solitamente utilizzata per gli edifici delle banche. All’ingresso è presente un’ampia hall la cui superficie è di circa 700 m2, che con le sue ampie vetrate assume le fattezze di una vera e propria piazza. UBS desidera valorizzare tale spazio trasformandolo da “luogo di passaggio” a “luogo di incontro”. A tal fine è stato indetto un concorso volto a raccogliere delle idee in merito alla possibile destinazione d’uso dello spazio, a cui hanno partecipato tre studi d’architettura, due ticinesi e uno svizzero tedesco. La proposta favorita, considerata “flessibile e non vincolante”, consiste nella posa di box modulari prefabbricati e opportunamente equipaggiati.
Recentemente lo stabile è passato gradualmente da un’occupazione rappresentata all’80% da UBS e al 20% da terzi, alla situazione opposta, ed è stata tale condizione a far emergere la questione della valorizzazione della hall.

Al team di progetto è quindi stato chiesto di comprendere se vi sono dei soggetti interessati ai box modulari, che possono essere gli inquilini interni allo stabile oppure degli esterni (ad esempio imprese ticinesi); identificare le potenziali finalità d’utilizzo dei box da parte degli interessati; individuare e analizzare le offerte simili, approfondendo in particolare le finalità d’uso e il pricing; ipotizzare altre finalità d’utilizzo dei box (oltre a quanto è stato identificato dal committente).

L’approccio metodologico utilizzato dal team di lavoro è stato di tipo induttivo: sono state effettuate delle interviste semi-strutturate agli inquilini dello stabile Suglio e a soggetti esterni potenzialmente interessati alla locazione dei box modulari, sulla base delle quali sono state poi tratte conclusioni in merito agli obiettivi del progetto.
Dai dati raccolti è emerso un interesse potenziale nella locazione dei box modulari sia da parte di soggetti interni allo stabile, sia da parte di soggetti esterni. Grazie alle interviste effettuate sono state dedotte le finalità d’uso maggiormente interessanti per UBS, ovvero quelle di “sala riunioni” e di “uffici per indipendenti” per quanto riguarda i soggetti esterni allo stabile, nonché quelle di “sala relax”, “sala ristoro”, “sala riunioni”, “sala di accoglienza per i clienti degli inquilini dello stabile” e “estensione del bar” per quanto riguarda gli inquilini dello stabile. Grazie all’analisi di offerte simili esistenti sul mercato, è stato possibile dare delle indicazioni per quanto concerne il pricing, le potenziali finalità d’uso e altre caratteristiche utili per strutturare l’offerta di spazi modulari. A tal proposito, si consiglia di cogliere l’opportunità di offrire un servizio catering in aggiunta alla locazione di uno spazio modulare, sfruttando la potenziale collaborazione con il servizio di catering interno allo stabile. Tale opportunità potrebbe rivelarsi cruciale allo scopo di rendere l’offerta competitiva, soprattutto per quanto riguarda la locazione di box adibiti a “sala riunioni”.
Alcune delle finalità di utilizzo dei box modulari che sono state selezionate prevedono dei contratti flessibili. Questo tipo di offerta presuppone uno svantaggio non indifferente: si rischierebbe di rimanere con dei box sfitti per prolungati periodi di tempo. Al fine di evitare questo inconveniente, il gruppo ha identificato due possibili soluzioni: promuovere dei contratti mensili molto vantaggiosi per la finalità di utilizzo “sale riunioni” e utilizzare i box sfitti per degli eventi di business, sfruttando l’opportunità di catering offerta da SV Service.

Team di progetto

Aline Berclaz
Anna Bianchini
Alessio Ferreira

Partner di progetto

UBS Business Solutions AG – Group Corporate Services
Via Cantonale 18
6928 Manno
www.ubs.com

Referenti aziendali

Christian Romiti – Property Management OST / TI

Coach SUPSI

Michela Ornati